大福证券
领展资产管理有限公司（领展）为领展房地产投资信托基金（领展房托；香港股份代号：823）之管理人，今日公布领展房托截至2025年9月30日止六个月的中期业绩。
领展董事会主席欧敦勤表示：“面对复杂的宏观经济环境，领展房托在2025/2026年度中期业绩中展现出稳健的韧力。尽管面对重大挑战，但我们专注提高营运效率及资产提升项目，并已取得实质进展。领展的核心优势仍在于持有并管理位于香港及更广泛的大湾区，以及亚太区其他市场如新加坡及澳大利亚的零售资产。我们将继续巩固这优势，同时拓展房地产投资能力，聚焦增值型策略及较高回报。我们看到包括香港在内的多个亚太地区市场及消费者情绪近期有所好转，但要转化为物业收入仍需时间。”
“在领导层过渡之际，我谨代表董事会衷心感谢集团行政总裁王国龙先生过去16年来的卓越领导及贡献。随着他即将退任，我期待与临时领导架构，包括黄国祥及宋俊彦紧密合作，推动业务持续发展。”
领展集团行政总裁王国龙表示：“本年度上半年，我们持续面对宏观经济逆风及具挑战性的市场环境，尤其在香港及内地市场。虽然业绩反映出这些压力，但我衷心感谢团队的努力，使我们能维持稳健表现及高租用率。上半年，我们通过积极管理、提升营运效率及精简流程，有效降低营运成本并维持利润率。同时，我们持续物色投资机会，尤其在新加坡及澳大利亚市场，并积极探索资产出售及循环再投资的可能性。”
谈及即将退任时，他表示：“我很荣幸能够担任领展集团行政总裁，参与谱写这个意义非凡的香港成功故事。领展成立20年来，由单一市场、单一资产类别的营运商，发展成为业务遍布五个市场的亚洲领先房地产投资者及管理人，其间跨越多次市场周期及挑战。我们所取得的财务成就及为社区带来的正面影响，皆源自一个简单愿景，那就是改善并提升周边居民的生活品质。我衷心祝愿董事会及所有同事于领展迈向新篇章之际，事事顺利。只要上下同心，我们定能筑起坚实的平台，应对未来挑战。”
总览
尽管营运地区受宏观经济环境及地缘政治的因素影响，领展房托的中期业绩仍展现出韧力。收益及物业收入净额虽然按年录得下跌，但集团在各市场仍维持强劲的租用率。
财务
• 期内收益及物业收入净额分别减少1.8%及3.4%，至70.23亿港元及51.78亿港元大福证券，主要由于香港及中国内地业务的续租租金调整率为负数，反映宏观环境及零售业受压。
• 受惠于更有利的利率环境，特别是期内香港银行同业拆息处于较低水平，融资成本净额按年减少7.3%。
• 可分派总额按年下跌5.6%至32.83亿港元。每基金单位分派按年下跌5.9%至126.88港仙。
• 于9月底的净负债比率为22.5%。
中国内地物业组合
• 由于市场不利因素构成压力，领展房托的中国内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价分别按年下跌4.6%及4.9%。尽管若干资产的租金压力依然存在，但深圳、广州及上海的表现略好。北京仍面临挑战，反映消费者信心低迷以及非必需品消费复苏缓慢。
• 于2025年9月30日大福证券，中国内地零售物业组合的租用率保持高企于95.9%，期内签订超过260份新租约。年内续租租金调整率录得负16.4%，主要由于北京中关村领展广场及领展企业广场零售部分表现未如理想。若撇除北京中关村领展广场及领展企业广场零售分部，物业组合的续租租金调整率为正2.5%。
• 为应对中国内地零售物业组合面对的市场挑战，领展实施精准的租赁及重新定位策略，包括重新调整北京中关村领展广场的商户组合，并为领展企业广场引入主要租户，以维持租用率并稳定收入。
• 为持续优化资产质素以推动可持续增长，领展完成广州天河领展广场及北京通州领展广场的主要资产提升项目。前者共两期涉及资本开支为人民币3.81亿元，录得投资回报率10.7%；后者的资本开支为人民币6300万元，投资回报率为10.0%。
• 此外，领展亦投资人民币3600万元于多个小型项目，包括重新配置领展中心城及广州荔湾领展广场的零售空间、翻新上海七宝领展广场（四楼及五楼），以及提升北京中关村领展广场地库区域的改善工程，平均投资回报率为9.0%。
• 于2025年9月30日，位于上海的领展企业广场租用率达96.0%，表现优于区内平均水平，突显其在面对持续新增办公室供应及市场空置率上升的情况下仍具抗逆力。
• 领展房托于中国内地的物流资产凭借优越的地理位置，以及第三方物流服务供应商的稳定需求，于2025年9月30日平均租用率企稳于96.6%。
香港物业租合
• 香港零售业在经历长时间的低迷后，已开始呈现复苏迹象。尽管电商平台的促销活动于短期内对若干必需品零售类别构成压力，但整体市场已展现出抗逆力。
• 消费意欲正逐步回升，惟租金收入的全面体现仍需一段时间。领展房托的物业组合集中于必需品零售，与较侧重于非必需品零售的营运商相比，回升幅度或较为缓慢。
• 回顾期内，香港物业组合的收益及物业收入净额分别按年减少2.4%及3.7%，主要受续租租金调整率为负数及营运成本较高的影响。
• 于2025年9月30日，领展房托香港零售物业组合的租用率维持在97.6%，期内签订超过345份新租约，反映领展社区商业资产的优越位置，以及有效的资产管理策略。商户平均每月每平方尺的租金为62.1港元，相较于2025年3月31日的63.3港元轻微下跌。期内续租租金调整率为负6.4%。
• 零售商户销售额的按年跌幅收窄至2.1%。租金对销售额比例维持在13.0%的可持续水平。按行业计，超级市场及食品类别录得0.5%的温和增长，但整体表现被一般零售录得6.0%的跌幅所影响。
• 为应对不断变化的消费者需要，领展于期内完成鲤鱼门广场及TKO Spot资产提升项目，投资额分别为5900万港元及2100万港元，预期投资回报率分别为14.5%及29.1%。除了较大型的项目，领展亦对香港物业组合的其他物业进行多项较小型的提升工程。目前正处于规划及法定审批阶段的项目资本开支约5.19亿港元，其中进行中的资产提升项目涉及资本开支总额1.12亿港元，预计在2026年6月至11月期间完工。
• 位处安达臣道的中心地段的领达广场，将开发成可建楼面面积达12936平方米的社区商业资产。项目施工进展顺利，主体混凝土结构已完工。此外，预租工作已展开，项目预计可如期于2026/2027年度完工。
• 停车场及相关业务收益按年大致持平。月租及时租车位收费上调，弥补了部分停车票数销售量下跌的损失。停车场月租收入较去年下跌0.6%，时租收入则上升1.8%。每个车位平均每月收入按年上升0.1%至3386港元。
• 为提高营运效率，领展引入智能停车系统，简化营运流程，实施动态定价及多元化服务等创新措施，以确保旗下停车场设施保持竞争力，体现对创新及以客为本的承诺。
• 尽管九龙东的办公大楼空置率高企，但领展房托位于区内的旗舰办公大楼海滨汇于2025年9月30日的租用率录得99.6%的高水平。海滨汇位置优越，加上具备优质配套并已获得绿色建筑认证，顺应市场择优而租的趋势而受惠。
海外物业组合
• 领展房托的海外物业组合遍布澳大利亚、新加坡及英国，期内收益及物业收入净额分别录得9.29亿港元及6.05亿港元，按年增长4.7%及0.8%。
• 澳大利亚零售物业组合的续租租金调整率达16.3%，租用率维持在98.1%的健康水平。商户销售额按年上升15.3%，以服装配饰、电子产品及生活用品的表现尤为强劲，反映稳健的消费需求。受惠于人口及家庭收入持续上升、加上正面的消费情绪，领展对未来澳大利亚零售市况保持乐观。
• 受惠于市郊零售的持续需求及其策略位置优势，新加坡的零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza维持强劲表现，租用率及续租租金调整率分别录得99.8%及12.9%。受惠于SG60推广活动及政府派发消费券，商户销售录得短暂提升。但随着消费券派发完毕，预期新加坡的销售情况将恢复正常水平。
• 国际办公大楼物业组合表现稳定，获相对较长的加权平均租约到期年期约4.7年所支持，整体租用率为87.0%。由于悉尼及墨尔本的租户偏好位于核心位置的优质资产，租务团队积极接触潜在租户，以提升租用率并把握现有空间中的新兴机遇。随着新建项目进度预期放缓，有望减轻办公大楼有效租金的下行压力。
• 伦敦金丝雀码头办公大楼市场开始出现转折点，正处于温和复苏阶段，租赁势头亦逐渐增强。
资本管理
• 领展房托期内继续受惠于稳健的资本基础及流动资金状况，负债比率由2025年3月31日的23.1%微升至2025年9月30日的24.1%；于2025年9月30日，净负债比率则保持在22.5%的低水平。
• 于2025年9月30日，债务总额（面值）增至550亿港元大福证券，定息债务占总债务的比例为65.8%。平均借贷成本由截至2025年3月31日止全年的3.58%进一步降低至3.22%。债务到期年限平均为2.9年，而债务到期日摊分于未来13年间。（CIS）
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